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公寓經營入門介紹
2021.09.02| 中島 厚己 光伏數量 630

【絕對不可輕易妥協】經營公寓時土地與區域的選定|

【絕對不可輕易妥協】經營公寓時土地與區域的選定|

在公寓管理你永遠不應該妥協的一件事是“土地和面積的選擇”

這是需要注意的許多要點之中「最重要」也最無法妥協

接著我會說明為什麼需要對土地選擇如此講究的原因。

到車站的步行距離對於單身人士來說非常重要

對於1K閣樓、1房等單人房,離車站的距離很重要。

基本上,如果在當地城市的情況下步行10分鐘以​​內,在首都圈的情況下步行15分鐘以內,則不會滿足居民的理想條件。

如果沒有正視這個問題,購買距離車站20分鐘以上的公寓,當公寓新建的優勢消失2〜3年後公寓可能就會出現空置,租賃仲介業者為了可以盡快出租填補空缺,會以「廣告費」的名義招租,最多發生高達500%多餘的費用。

這些費用不是管理公司的支出,而是業主自己需要做支付的。

一般來說招租時100%的廣告費是市場行情價格,但不好招租的房子仲介業者則需要花高額的廣告費才可能找到房客簽約。

另外,即使好不容易找到房客搬進去,如果房客因為「離車站太遠」而選擇立即搬出,廣告費也不會退還,您必須從頭開始開始重新招租。

如果是1LDK或2LDK房型的物件,條件會稍微寬鬆一點,因為住戶會在租金和離車站的距離上擇一條件妥協。

 

如果你忽視事前先做該地區的調查就可能會失敗

其次是做「區域調查」。

這裡提到的地區調查指的是「如果在這裡建公寓會有人想搬進來住嗎?」。

對於 1K 閣樓物件,無論距離車站有多近,除非租客有 1K 閣樓的需求,否則很少人對選擇該類型物件。

換句話說,在建造公寓時,「需要對周邊地區進行徹底的市場調查」

如果忽略這一點,還是可以建造該類型物件,但房間很難出租

比方說在郊區的物件,如果在適合單身生活的車站周邊蓋一棟套公寓,最後可能發生房子蓋好了,但幾個月也沒有房客願意租房的情形。

因為地點在郊區,所以土地形狀很漂亮,前面的道路也寬闊,投報也比其他物件高,所以很多對投資的初學者來說看起來很有吸引力的物件。

但是作為租客來說,並不會因為公寓的「土地形狀漂亮」或「前面道路很寬闊」而決定選擇入住。

租客優先考慮的是「居住環境區域是否理想」和「離車站近不近」。如果是找自己要住的家當然條件也會不同。

 

如果你已經有土地怎麼辦?

由於繼承等原因已經擁有一塊土地,可能會有想要在「該土地上建造公寓」的情況。

即使在這種情況下,選擇的條件也沒有不同。

如果您的土地恰好距離車站非常近那非常恭喜您。只可惜大部分的狀況都不是這樣。

如果是這種情況之下,您可以出售原本繼承的土地,將賣出土地的資金投入在適合開發、並經營公寓的地方。

「想在繼承的土地上建造公寓」把這樣的想法向業者詢問是好的,但經常發現之後無法找到房客而發生難以支付建設成本的情況。

 

選擇土地的標準是什麼呢?

首次進行經營公寓的業主,在一開始要選擇可以「成功的發展土地」極其困難。

我認為即使投資第二棟和第三棟建物時,會自己的人也非常少數。

 

在專門從事投資物業的房地產公司中,選擇可靠的合作夥伴是至關重要的。

但是,選擇值得信賴的合作夥伴真的很困難。因為現在有許多房地產公司自己在經營上也有很多問題。

 

為此,您必須做的是多跟不同的公司多接觸、談話並參加研討會,然後做最後的決定。

參加研討會的次數越多,就越能夠判斷何者是好的公司。比方銷售方面非常積極想成交或只強調收益等,這些最終都能累積成為自己的經驗。

 

結語

這次我們談到了土地和地區的選擇。

我可以肯定的說一件事在沒有“濕手上的小米”這樣可以賺大錢的前提下思考。

公寓投資是一種中等風險/中等回報的投資。

必須在以合理的價格獲得應有的回報的前提下,進行紮實土地的選擇。